本文转自：人民日报客户端

王洲

“我把房子给你，你给我养老”，近年来，一些老年人将名下房产转让给子女或亲属，通过房产转让托付养老。但如果受赠人在取得房屋所有权后未能按约定承担相关义务，赠与人的权益又该如何维护？近期，北京的一起保留房屋居住权的赠与合同纠纷案入选了最高法发布的提级管辖典型案例，引发不少关注。

案件要从3年多前说起。2021年2月，家住北京市房山区的张某和女儿秦某在一份《承诺书》上按下手印：约定张某将名下房屋无偿赠与秦某，同时保留自己有生之年在该住房内的居住权。随后，双方签订了房产《赠与合同》，并在不动产登记中心办理房产过户手续，但未办理居住权登记。

两个多月后，秦某与他人签订《买卖合同》，打算把获赠房屋出售。同年11月，知情后的张某以赠与合同纠纷提起诉讼，请求撤销房屋赠与，并判决女儿返还房屋并配合办理所有权变更登记手续。张某认为，自己将房子赠与女儿是附义务的赠与，女儿须履行赡养义务并保障自己在案涉房屋的永久居住权益，女儿的做法显然违反了双方的约定。

该案最初由北京市房山区人民法院审理。该院发现，基层法院在处理类似案件的裁判标准不一，统一裁判尺度十分必要。因此，该院向北京市第二中级人民法院报请提级管辖。2023年3月，本案被提级审理。

北京二中院审理后认为，张某与秦某签订的《承诺书》系双方真实意思表示，合法有效。秦某与张某另行签订的《赠与合同》在形式上为制式合同，属于配合房屋过户所做的法律行为，不能以此否定《承诺书》的约定内容。二人之间就案涉房屋赠与的真实意思及权利义务关系仍应以《承诺书》约定为准。

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法院认为，秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠与合同所附义务的违反。“本案针对附义务赠与这一类情形，应通过《民法典》第661条及663条第一款（三）项的规定予以处理，即受赠人不履行赠与合同约定的义务的，赠与人有权撤销合同。”北京市二中院法官肖大明介绍。

最终，法院支持了张某的诉讼请求，撤销了房屋赠与。目前该判决已生效履行。因该案的典型性，北京市高级人民法院确定其作为参阅案例，并向辖区各法院公布了裁判规则，统一了辖区法院关于保留房屋居住权赠与合同案件的裁判尺度。

“该案明确了保留房屋居住权赠与合同纠纷作为附义务赠与合同的变更、撤销的法律适用规则，即当事人先签订附义务的赠与合同，后在办理房屋所有权变更登记时又签订赠与合同，该赠与合同的内容与附义务赠与合同的赠与部分的内容相同，当事人主张附义务赠与合同未变更，仍具有法律效力的，人民法院应予以支持。”北京市高级人民法院民一庭副庭长姜春玲表示，“提级管辖有利于统一类案裁判尺度，有利于老年人合法权益的平等保护。”

中国政法大学副教授陈汉认为，在“以房养老”中，老年人可以综合《民法典》的多项法律规范进行妥善安排，保护自身权利。“比如股票配资安全合法吗，按照本案中适用的《民法典》661条和663条规定，签订好附义务的赠与合同，明确双方的权利义务内容及违约责任，以保障自己以房养老的预期得到法律的保障。另外，《民法典》第366条至371条（即《民法典 物权篇》第十四章）规定的居住权制度，予以登记之后能够对抗后续的房屋买卖，是一项重要的保障性制度。”陈汉表示，以防养老是一个长期的事项，中间当事人的财务状况等都有可能发生变化，因此相关协议要写得非常清晰，建议请专业人士把关。